Wohnungen verkaufen – Konsequenzen für Vermieter und Mieter!
Davor fürchtet sich ein jeder Mieter: Die von ihm zur Miete bewohnte Wohnung wechselt den Eigentümer. Eine Zeit des Bangens beginnt, denn zu viele negativ besetzte Gerüchte kursieren auf dem weitläufigen Immobilienmarkt: Miethaie, die Mieterhöhung bis zum gesetzlichen Höchstmaß fordern, oder große Immobilienfirmen, die legale bisweilen auch illegale Maßnahmen ergreifen. Das alles mit einem Ziel: Mieter aus dem bestehenden Mietverhältnis zu drängen. Da liegt eine Frage ganz besonders nahe: Was darf der neue Eigentümer und was nicht?
Grundsätzlich gilt: Beim Wohnungen verkaufen, ganz gleich, ob es das ganze Mietshaus oder aber gesonderte Wohnungen betrifft, ändert sich für den Mieter zunächst nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein, er darf keinen neuen Mietvertrag aufsetzen; somit hat er die gleichen Rechte und Pflichten, wie sie der alte Vermieter ebenso genossen hat. Ausnahmslos alle Klauseln und Regelungen des übernommenen Mietvertrages, z.B. Kündigungen, bleiben bestehen; lediglich der Ansprechpartner verändert sich.
Wohnungen verkaufen kann sich bisweilen durchaus auch positiv auswirken: Besondere Schutzrechte für Mieter treten im Falle einer Umwandlung von Mietshaus in Eigentumswohnung auf.
Zunächst haben die bereits in der Wohnung wohnenden Mieter ein sogenanntes Vorkaufsrecht. Das heißt genau: Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet die Wohnung den dort wohnenden Mietern zuerst zum Kauf anzubieten. Wenn dann der notarielle und detaillierte Kaufvertrag schriftlich gegenwärtig, der Mieter über den ausgehandelten Kaufvertrag informiert ist, muss der Mieter eine Entscheidung über Eigenkauf oder nicht treffen. Das Vorkaufsrecht besteht lediglich dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Angehörigen seines Hausstandes oder an einen Familienangehörigen verkauft.
Des Weiteren treten im Falle einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung allgemeine Kündigungsfristen von drei Jahren in Kraft. Weder wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung noch wegen Eigenbedarf darf in dieser festgelegten Zeitspanne gekündigt werden.
Mieterhöhungen hingegen dürfen beim Wohnungen verkaufen im gesetzlich festgesteckten Rahmen erhoben werden. Dieser gesetzlich festgesteckte Rahmen bezieht sich ausnahmslos bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit einer Bedingung: Die letzte Mieterhöhung liegt mindestens 12 Monate zurück. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich zusammen aus lokalen Mietspiegeln, oder wird von fachkundigen Gutachtern ermittelt. Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur bei einer Mieterhöhung wegen hinfälliger Modernisierung hinausgehen.
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